定型化契約應記載事項在預售屋買賣定型化契約之運用：以房地所有權移轉登記期限為例
真亮法律事務所 律師/地政士/不動產經紀人 林亮宇
壹、
案例
小張近年來略有積蓄，也有幾棟房屋，某日恰好看到捷運聯開建案預售屋廣告，心想不如再投資房地產，一方面將來可以收租金，一方面可以享受增值，於是就走進預售中心，經過銷售人員介紹後，小張覺得這個建案很好，訂了一戶，與朋友閒談之間也提到這個建案，後續也有多位朋友購買。小張與朋友共同點不只是購買了預售屋，當然也簽訂了一本厚厚的預售屋買賣契約，更大的共同點是大家都沒有詳閱這一本契約。
隨著時間過去，房屋似乎已經建好，但超過半年的時間就是遲遲未通知交屋，小張與朋友多次詢問建商，得到的答案都是模擬兩可，含含糊糊，小張找上律師研究後，才發現一本厚厚的預售屋買賣契約竟然欠缺交屋期限的記載，這時候小張開始慌了，難道建商交屋可以遙遙無期，而自己甚麼保障都沒有。
經律師針對系爭房地預售屋買賣契約（下稱系爭契約）研析後認為應該發函催告交屋，如果建商無法交屋則可主張解除契約，拒不解除契約則可提起訴訟主張如下：
一、系爭契約就建商（下稱被告）應移轉系爭房地所有權登記、對於被告之通知交屋，固未約定該所有權移轉登記、通知交屋之期限，惟依系爭契約簽立時有效之消費者保護法（下稱消保法）第十七條第一項及同法施行細則第十五條第二項規定，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱定型化契約應記載事項）第十四條、第十五條，關於所有權移轉登記及通知交屋之期限規定，亦構成兩造間系爭契約之內容，故被告就辦理房地所有權移轉登記及通知交屋，即屬給付有確定期限之義務。
二、應寄發存證信函通知建商應於期限內移轉登記系爭房地並通知辦理驗收交屋等事宜，否則解除兩造間系爭契約，並告知建商就系爭房地所有權移轉及通知交屋已給付遲延，重申兩造間系爭契約已經依民法第二百五十四條之規定解除，則系爭契約既已解除，自得請求返還價金。
建商於催告後仍不理會小張的要求，小張無奈之下委任律師起訴，而建商針對小張的主張反駁如下：
一、未於系爭契約書內約定系爭房地所有權移轉登記期限及通知交屋期限，係因系爭建案為大眾捷運系統土地聯合開發之建案，考量自身並無土地所有權，移轉房地予原告之時點，全然繫於市政府移轉土地所有權予伊之時點，乃刻意不約定房地所有權移轉登記期限及通知交屋期限，是原告得請求移轉房地之時點，乃係台北市政府移轉房地給伊後之合理期間內，並無以上揭定型化契約應記載事項補充之必要。
二、倘原告簽約時認為應該以定型化契約應記載事項所規定的「房屋取得使用執照後四個月或六個月內」為房地移轉登記及交屋之時點，當可要求伊記載在合約內，原告如不同意可拒絕簽約，而原告簽約時並未如此要求，故本件並無定型化契約應記載事項第十四條、第十五條規定之適用，被告並未遲延辦理房地移轉登記及通知交屋。
三、又縱認得以該定型化契約應記載事項第十四條、第十五條規定補充兩造間系爭契約，伊逾使用執照核發後四個月、六個月始辦理房地移轉登記及通知交屋，亦係因訴外人市政府延宕權配程序所致，亦非可歸責於伊，伊對於遲延交屋之原因，既無可歸責之事由，原告主張解除契約並請求返還已繳買賣價金，自屬無據。
四、再者，定型化契約應記載事項第十四條房地所有權移轉登記期限及第十五條通知交屋期限之規定，其法律效果僅給付遲延利息與賠償損害，伊僅負擔因此所生之稅費或罰鍰（滯納金）及賠償損害、遲延利息，並不包括解除契約或者返還價金，買受人即不得另依民法第二百五十四條規定主張解除系爭契約，縱使賣方違反通知過戶及交屋期限之約定，買方亦不得解除契約而僅得請求損害賠償，詎原告一方面按定型化契約應記載事項之規定，以伊遲延系爭房地移轉登記並遲延通知交屋為由主張伊違約，另一方面竟又規避該規定賦予之法律效果，主張依照民法之規定解除系爭契約，將法律要件與法律效果割裂適用，顯無可取。
五、再消保法為民法之特別法，若消保法就特定事項之要件、法律效果已明文規定，自不得再適用民法規定，而應優先適用消保法，本件原告依消保法之規定主張伊遲延登記房地、遲延通知交屋，本應依照消保法之規定請求賠償，乃原告不思此途，而主張依民法規定解除系爭契約，顯然紊亂特別法優先於民法之法理原則。
貳、爭點
一、定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項、第十五條第一項之規定，是否構成兩造間系爭契約之內容？被告就系爭房地所有權移轉及通知交屋有無給付遲延之情事？
二、若被告有前項給付遲延之情事，該給付遲延之情事是否係不可歸責於被告之事由所致？原告依民法第二百五十四條規定解除系爭契約並請求返還買賣價金，有無理由？
參、法院實務見解（參見臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1286號判決）
一、定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項及第十五條第一項關於期限之規定，構成兩造間系爭契約之內容，被告未依上開規定於領得使用執照後一定期限內將系爭房地所有權移轉登記原告並通知交屋，已給付遲延：
(一) 按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容；為兩造間系爭契約訂立時即一○四年十二月三十一日修正前消保法第十七條第一項、第二項、消保法施行細則第十五條第二項所明定。又土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋；內政部公告之定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項、第十五條第一項前段並有明文。本件兩造間系爭契約第十四條，就被告應履行移轉系爭房地所有權登記之義務，僅約定「應於使用執照核發後開始辦理所有權移轉登記」等語、第二十條有關被告之通知交屋，僅約定「甲方（指原告）應按乙方（指被告）通知交屋時間、地點會同乙方辦理交屋手續」等語，足見兩造間系爭契約就系爭房地所有權究應何時移轉登記及被告應於何時通知交屋，確未約定，揆諸前開法文規定，上開定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項、第十五條第一項前段之規定，自構成兩造間系爭契約之內容。
(二) 雖被告抗辯兩造間系爭契約刻意不約定房地所有權移轉登記及通知交屋之期限，蓋系爭建案為大眾捷運系統土地聯合開發之建案，其無該建案之基地所有權，且為原告簽約時已知等情，為原告所否認，被告自應就此有利於己之事實舉證以實其說。惟被告不過提出其與台北市政府捷運工程局間往來函文為據，就原告是否確知被告並無系爭建案之基地所有權，因此與被告簽訂系爭契約時，刻意不約定房地所有權移轉登記及通知交屋之期限一節，並未舉證以實其說，已不足採；再依原告提出之兩造間系爭契約前言觀之，不過記載：「茲為甲方承購乙方興建之台北都會區大眾捷運系統聯合開發區（使用分區－捷運（四）用地）基地..房屋土地買賣事宜」等語、第三條房地標示第二點就土地坐落，亦僅記載：「新北市○○區○○○段○○○段○○地號，使用分區為捷運系統用地」等語，均無系爭房地之土地所有權人為何人之記載，自難認原告於簽約時已知被告無系爭建案之基地所有權。
(三) 次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第二百二十九條第一項定有明文。本件定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項、第十五條第一項前段之規定，構成兩造間系爭契約之內容等情，已如前述，被告自應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦系爭房地所有權移轉登記，並應於領得使用執照六個月內，通知原告進行交屋，則被告既取得使用執照等情，為兩造所不爭執，並如前述，即應於四個月內及六個月內，履行其移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務，惟被告迄原告起訴時，仍未取得系爭建案之土地所有權，且未備妥文件申辦系爭房地所有權移轉登記，亦未通知原告進行交屋等情，足見被告就其應履行之移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務，已給付遲延。
二、被告應履行移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務給付遲延，應認係可歸責於被告之事由所致，原告據此依民法第二百五十四條規定解除兩造間系爭契約後，請求被告返還已給付之買賣價金，核屬有據：
(一) 按因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責，最高法院著有二十一年上字第一九五六號判例足參。又債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第二百二十條第一項定有明文，故所謂不可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形而言，且依法律之特別規定或契約之特別訂定，債務人就事變亦應負責時，則事變亦為可歸責於債務人之事由（最高法院八十三年度台上字第二二七三號民事裁判參照）。本件兩造於如附表「原告主張」欄所示簽約日或受讓日成立系爭契約，各該契約存在於兩造之間，並無約定各該契約所在房屋之土地所有權，應由各該契約當事人兩造以外之第三人給付，顯然依系爭契約應負移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務者為出賣人被告，而非契約以外之第三人，則被告就其應履行之上開義務既已給付遲延，該不能於期限內將系爭房地移轉登記予原告及通知原告交屋之原因，自係可歸責於被告之事由所致，縱被告不能履行上開義務之原因，係市政府延宕權配作業所致，亦係被告與基地供給方市政府間別一法律關係之問題，不能認該給付遲延之情事即非可歸責於被告之事由所致。是以兩造間就系爭契約既未約定興建房屋所在之土地應由第三人提供，復未約定被告應履行之移轉系爭房地登記及通知原告交屋之義務，應待其取得各該房屋所在土地所有權後始發生，自不能認被告就上開義務之不履行，係非屬可歸責於已之事由所致。
(二) 按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條規定甚明。又消保法第一條第一項揭櫫「為保護消費者權益，促進國民消費生活之安全，提昇國民消費生活品質，特制定本法」；復於同條第二項規定「有關消費者之保護，依本法之規定，本法未規定者，適用其他法律」，消保法乃屬民法之特別法，並以民法為其補充法（最高法院著有一○四年度台上字第三五八號民事判決意旨可參）。本件兩造間訂立之系爭
契約，係屬預售屋買賣契約等情，揆諸首揭說明，自有消保法之適用，亦有民法之適用。則原告於被告應負履行移轉系爭房地所有權登記及通知交屋之義務給付遲延後，既已以存證信函通知被告應於期限內將系爭房地所有權移轉各該原告並通知各該原告辦理驗收交屋等事宜，復於被告未於催告履行期限內履約後，再以存證信函寄送被告，為解除各該原告與被告間系爭契約之意思表示，足認兩造間系爭契約業經原告解除。
肆、結論
本件案例最主要的爭點在於，小張與建商之預售屋買賣是否適用消費者保護法?如果是，預售屋買賣契約是否為消費者保護法所稱定型化契約?如果是，定型化契約應記載事項在預售屋買賣定型化契約沒有記載之法律效果?
案例中小張是一位消費者，建商係以興建房屋銷售為營業之企業經營者，而小張購入系爭房地，可認有使用該等房屋商品之目的，而屬消費者（消費者保護法第2 條第1 款、第3 款之規定參照），再者，如果業者認為買預售屋的小張不是消費者而是投資客，自應就係基於投資獲利目的而購屋等事實負舉證責任，況縱使一人購置數不動產，亦無排除其因應生活所需，而有使用各該坐落不同地點不動產之可能，尚難憑此即認定小張購買系爭房地係為從事商業牟利行為。
而預售屋買賣為中央主管機關選擇之特定行業，並有公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，因此預售屋買賣契約為消費者保護法所稱之定型化契約。
由於「房地所有權移轉登記期限」為預售屋買賣之重要部分，因此內政部公告之定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項、第十五條第一項前段規定，土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。而如果建商業者故意不約定「房地所有權移轉登記期限」，也沒有另有約定其他期限，則依據消費者保護法第17條第5項(現行法)規定「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，應記載事項當然填補為契約之內容。
換言之，消費者日後在購買預售屋時，
雖然很多條款沒有記載於定型化契約內，也無法就定型化契約進行大幅度修改，但是只要掌握定型化契約應記載事項規定，日後倘若遇到糾紛，即可以定型化契約應記載事項規定補充契約之不足，進而保障本身權益。
