2018/02/10
本所所長林亮宇律師獲台中市地政學會邀稿，撰寫「定型化契約應記載事項在預售屋買賣定型化契約之運用：以房地所有權移轉登記期限為例」文章，已刊登於2018年1月出版的2017年度會刊
真亮法律事務所所長林亮宇律師獲台中市地政學會邀稿，撰寫「定型化契約應記載事項在預售屋買賣定型化契約之運用：以房地所有權移轉登記期限為例」文章，已刊登於2018年1月出版的2017年度會刊
精彩內容摘要：
案例
小張近年來略有積蓄，也有幾棟房屋，某日恰好看到捷運聯開建案預售屋廣告，心想不如再投資房地產，一方面將來可以收租金，一方面可以享受增值，於是就走進預售中心，經過銷售人員介紹後，小張覺得這個建案很好，訂了一戶，與朋友閒談之間也提到這個建案，後續也有多位朋友購買。小張與朋友共同點不只是購買了預售屋，當然也簽訂了一本厚厚的預售屋買賣契約，更大的共同點是大家都沒有詳閱這一本契約。
隨著時間過去，房屋似乎已經建好，但超過半年的時間就是遲遲未通知交屋，小張與朋友多次詢問建商，得到的答案都是模擬兩可，含含糊糊，小張找上律師研究後，才發現一本厚厚的預售屋買賣契約竟然欠缺交屋期限的記載，這時候小張開始慌了，難道建商交屋可以遙遙無期，而自己甚麼保障都沒有。
結論
本件案例最主要的爭點在於，小張與建商之預售屋買賣是否適用消費者保護法?如果是，預售屋買賣契約是否為消費者保護法所稱定型化契約?如果是，定型化契約應記載事項在預售屋買賣定型化契約沒有記載之法律效果?
案例中小張是一位消費者，建商係以興建房屋銷售為營業之企業經營者，而小張購入系爭房地，可認有使用該等房屋商品之目的，而屬消費者（消費者保護法第2 條第1 款、第3 款之規定參照），再者，如果業者認為買預售屋的小張不是消費者而是投資客，自應就係基於投資獲利目的而購屋等事實負舉證責任，況縱使一人購置數不動產，亦無排除其因應生活所需，而有使用各該坐落不同地點不動產之可能，尚難憑此即認定小張購買系爭房地係為從事商業牟利行為。
而預售屋買賣為中央主管機關選擇之特定行業，並有公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，因此預售屋買賣契約為消費者保護法所稱之定型化契約。
由於「房地所有權移轉登記期限」為預售屋買賣之重要部分，因此內政部公告之定型化契約應記載事項第十四條第一項、第二項、第十五條第一項前段規定，土地所有權之移轉，除另有約定，依其約定者外，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；房屋所有權之移轉，應於使用執照核發後四個月內備妥文件申辦有關稅費及權利移轉登記；賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。
而如果建商業者故意不約定「房地所有權移轉登記期限」，也沒有另有約定其他期限，則依據消費者保護法第17條第5項(現行法)規定「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，應記載事項當然填補為契約之內容。
換言之，消費者日後在購買預售屋時，雖然很多條款沒有記載於定型化契約內，也無法就定型化契約進行大幅度修改，但是只要掌握定型化契約應記載事項規定，日後倘若遇到糾紛，即可以定型化契約應記載事項規定補充契約之不足，進而保障本身權益。
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